Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenverordnung - Grundlage der Nebenkostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung

In der Nebenkostenabrechnung werden vom Vermieter die Betriebskosten für den gemieteten Wohnraum abgerechnet. Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist für Wohnungsvermieter, die mit ihrem Mieter Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart haben, Pflicht. Eine Abrechnung muss grundsätzlich zwei Bedingungen erfüllen:

- Sie muss formell wirksam sein, d.h. sie muss bestimmte, vorgegebene Anforderungen an die Form erfüllen.
- Sie muss inhaltlich korrekt sein, d.h. es dürfen z.B. nur Kostenpositionen umgelegt werden, die gemäß Mietvertrag berechnet werden dürfen.


Formelle Mindestanforderungen an eine Nebenkostenabrechnung:

- die Abrechnung ist vom Vermieter oder eines von ihm bevollmächtigten Unternehmen oder Person zu erstellen und muss den richtigen Mieter betreffen
-die Abrechnung muss das richtige Mietobjekt betreffen
- Abrechnungszeitraum ist auf 12 Monate festgelegt
- die Gesamtkosten für jede Nebenkostenart sind anzugeben
- Angabe der angewandten Verteilerschlüssel (z.B. Anteile/qm Wohnfläche)
- für jede Nebenkostenart ist der Mieteranteil zu errechnen
- Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters

Ist auch nur eine dieser Anforderungen nicht erfüllt, so ist die Abrechnung formell nicht wirksam, d.h. sie gilt als nicht erteilt.

Eventuell sich daraus ergebende Nachzahlungen sind nicht zu leisten, bis der Vermieter eine neue, formell wirksame Abrechnung vorgelegt hat.

Neben den formellen Anforderungen muss eine Nebenkostenabrechnung auch inhaltlich korrekt sein.
Inhalt der Nebenkostenabrechnung:

-Die korrekte Angabe des den Mieter betreffenden Zeitraums (z.B. bei Ein-zug oder Auszug während einer Abrechnungsperiode)
- Nur die Nebenkostenpositionen, die im Mietvertrag vereinbart sind, dürfen umgelegt werden
-Anwendung des im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssels
-Korrekte Angabe und Errechnung der Gesamtkosten und des Mieteranteils
-Korrekte Angabe der geleisteten Vorauszahlungen
-Rechnerische Richtigkeit

Hat die Nebenkostenabrechnung inhaltliche Fehler, so ist die Abrechnung wirksam, der Mieter hat jedoch Anspruch auf eine entsprechende Korrektur. Die Korrektur inhaltlicher Fehler kann unter bestimmten Voraussetzungen auch nach dem Ablauf der Ausschlussfrist erfolgen.

Ein falscher Verteilerschlüssel ist kein formeller Fehler, sondern ein inhaltlicher Fehler. Auch die Umlage von Nebenkostenpositionen, die lt. Mietvertrag nicht umlagefähig sind, sind inhaltliche Fehler. Die Unterscheidung zwischen einem formellen und inhaltlichen Fehler ist - wie schon vorstehend erwähnt - sehr wichtig.

Bei inhaltlichen Fehlern ist die Abrechnung wirksam und zumindest die unstrittigen Positionen müssen auch bezahlt werden.
Bei formellen Fehlern ist die gesamte Abrechnung unwirksam und gilt als nicht erteilt. Eventuelle Nachzahlungen daraus sind bis zur Vorlage einer korrekten Abrechnung nicht zu leisten.

Die Abrechnungsfrist endet 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. (§ 556 Abs.3 BGB). Diese Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist, dies bedeutet: Erhält der Mieter z.B. die Nebenkostenabrechnung 2019 (Abrechnungszeitraum 01.01.2019-31.12.2019) erst am 7.01.2021, so muss er eine Nachzahlung aus dieser Abrechnung nicht mehr leisten. Ein eventuelles Guthaben ist ihm jedoch zu erstatten.

Welche Kosten in einer Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden dürfen, regelt die Nebenkostenklausel im Mietvertrag. Diese orientiert sich meist am Nebenkostenkatalog von § 2 der Betriebskostenverordnung.

ANALYSIS CHARTS

• Unsere Leistungen

  + Prüfung aller formellen Anforderungen an die Abrechnung
  + Rechnerische Richtigkeit
  + Korrekte Berücksichtigung der Vorauszahlungen
  + Prüfung der integrierten Heizkostenabrechnung
  + Umlageschlüssel
  + Umlegbarkeit der Kosten (Abgleich mit dem Mietvertrag)
  + Darstellung der einzelnen Positionen mit Abgleich zum Vorjahr und den aktuellen Vergleichswerten
  + Bericht zum Ergebnis der Prüfung
  + Hinweise zum weiteren Vorgehen mit ausführlichen Erläuterungen und rechtlichen Hinweisen
  + Nachbetreuung: Prüfung von Belegen, die Sie aufgrund unseres Prüfberichts vom Vermieter anfordern
  + Vor-Ort-Termine (Optional)
  + Schriftwechsel/Verhandlungen mit dem Vermieter (Optional)

• Unsere Kompetenzen

  Als Sachverständige für Mietnebenkosten mit über 25 Jahren Erfahrung im Bereich gewerblicher Mietverträge überprüfen wir Heiz- und Nebenkostenabrechnungen für Gewerbemieter – kompetent und zuverlässig. Nutzen Sie deshalb unser umfangreiches Expertenwissen in der Prüfung von gewerblichen Betriebskostenabrechnungen und im Umgang mit Vermietern, Verwaltern sowie bekannten Center-Management – Unternehmen.

• Einmalige Prüfung - anhaltende Wirkung

  Durch eine intensive Prüfung der Nebenkostenabrechnung lassen sich nach unseren Erfahrungen ca. 5 bis 10% der berechneten Betriebskosten einsparen – und dies in der Regel nicht nur einmalig, sondern auch für jedes Folgejahr während der gesamten Laufzeit Ihres Mietvertrages – in bestimmten Fällen sogar bis zu drei Jahren rückwirkend. Gleichzeitig ist unser Prüfbericht der Nachweis für eine ordnungsgemäße Überprüfung der Abrechnung gegenüber Ihrer internen Revision.
  
  Sie können unseren ausführlichen Prüfungsbericht als Grundlage für Ihre Korrespondenz oder Ihr Gespräch mit dem Vermieter nehmen – ohne sofort juristische Schritte einzuleiten. So können Sie das Prüfungsergebnis mit einer gewissen Distanz zusammen mit Ihrem Vermieter besprechen, Verhandlungsspielräume schaffen und gemeinsam eine für beide Seiten akzeptable Lösung finden. Auf Wunsch bieten wir Ihnen selbstverständlich auch hier unsere Unterstützung an.

• Benchmarking

  OSCAR“ ist ein jährlich erscheinender Report über Höhe und Umfang berechneter Nebenkosten für Büroimmobilien und gewerbliche Objekte. Als offizieller Partner von CREIS ® nutzen wir diese Zahlen zum Benchmarking bei der Überprüfung Ihrer gewerblichen Nebenkostenabrechnungen.

• Kostentransparenz - von Anfang an

  Sie zahlen für die Überprüfung Ihrer Abrechnung, abhängig von der Größe Ihres Mietobjekts, einen einmaligen Grundpreis. Darin enthalten sind neben der Prüfung Ihrer Abrechnung ein detaillierter schriftlicher Prüfungsbericht, Rückfragen während der Prüfung durch uns und selbstverständlich auch die Betreuung nach Abschluss der Prüfung .
  
  Unser Ziel ist es möglichst erfolgreich, das heißt Kosten minimierend, für Sie tätig zu werden. Das möchten wir durch unsere Ergebnisorientierung zum Ausdruck bringen. Gerne unterbreiten wir Ihnen ein individuelles – auf Ihre Wünsche zugeschnittenes Angebot. Dieses kann ausschließlich die Nebenkostenprüfung, aber auch weitergehende Dienstleistungen wie Verhandlungen mit dem Vermieter oder Vor–Ort-Termine am Objekt beinhalten. Waren wir besonders erfolgreich für Sie, erlauben wir uns unsere Dienstleistungen erfolgsorientiert abzurechnen.
  
  Oder fordern Sie einfach noch heute ein Angebot für die Überprüfung Ihrer Nebenkosten-Abrechnungen (Gewerbeobjekte über 500 qm Mietfläche) an
  
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• Prüfungsablauf

  Sie füllen unser Auftragsformular aus und erteilen uns den Auftrag zur Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung
  
  Wir übersenden Ihnen eine Bestätigungs-Mail mit allen Informationen über den weiteren Ablauf .
  
  Sie übersenden uns eine Kopie Ihrer Nebenkostenabrechnung und Ihres Mietvertrages (per Post, email oder Fax)
  
  Innerhalb von 3 Werktagen nach Eingang Ihrer Unterlagen erhalten Sie den ausführlichen Prüfbericht.

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