Für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an. Seine Rechtsprechung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht, gibt der BGH auf.
Fall:
Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern vereinbart. Tatsächlich ist die Wohnung größer. Die Wohnfläche beträgt 78,22 Quadratmeter. Für die Betriebskosten zahlen die Mieter eine Pauschale, für die Heizkosten leisten sie Vorauszahlungen, über die die Vermieterin jährlich abrechnet.
In den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 legte die Vermieterin für die Wohnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter meinen, bei der Verteilung der Heizkosten sei nur die geringere vereinbarte Wohnfläche anzusetzen.
Entscheidung:
Bei der Abrechnung der Heizkosten hat die Vermieterin zu Recht die tatsächliche Wohnfläche angesetzt und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche keine Bedeutung beigemessen. Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe enthält nach der Rechtsprechung des BGH im Allgemeinen eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Daher liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.
Das bedeutet aber nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So kommt es bei der Berechnung einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an
Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf.
(BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17)