Neuigkeiten

Mietnebenkosten aktuell


  • Betriebskostenabrechnung

    Nebenkosten lohnen einen zweiten Blick

    Heidelberg, 02. Juni 2017

    Die Immobilienzeitung schreibt in Ihrer Ausgabe vom 18.5.2017, dass die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung durch einen Fachmann ein wirksames Mittel zur Kostenkontrolle sein kann. Selbst für den Vermieter kann dies ein Gewinn sein, sofern auf einige Punkte geachtet wird.

    Im Wohnungsbereich schätzen Fachleute bisweilen jede zweite Nebenkostenabrechnung als fehlerbehaftet ein. Für Einkaufszentren gibt die Datenlage eine entsprechend forsche Aussage nicht her, aber eine Überprüfung empfiehlt sich für den Mieter oft trotzdem. „In der Praxis sind korrekte Nebenkostenabrechnung fachlich schwierig zu erstellen“, sagt die Rechtsanwältin Kathrin Paulet von der Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek. Gerade bei großen Immobilienkomplexen, in denen sich verschiedene Nutzungsarten überschneiden, ist die exakte Zuordnung von Kosten auf den einzelnen Mieter oft eine Herausforderung, gibt Paulet zu bedenken.

    Der einzelne Handelsmieter verfügt aber oft selbst nicht über das nötige Wissen, um Nebenkostenabrechnungen auf Plausibilität überprüfen zu können. Deshalb werden zu diesem Zweck zunehmend externe Berater hinzugezogen.

    Christian Stamerjohanns, Sprecher von Deutschlands größtem Centerbetreiber ECE, hält diese Entwicklung für völlig logisch. Aufgrund unterschiedlicher Einflüsse, etwa durch den E-Commerce sowie neue Handelskonzepte, laste ein entsprechender Kostendruck auf den Ladengeschäften. „Viele der Dienstleister haben sich inzwischen schwerpunktmäßig auf die ganzheitliche Betrachtung von Mietverträgen spezialisiert und bei ihrer Analyse der Kostentreiber auch die Nebenkosten in den Fokus genommen“, erklärt Stamerjohanns und fügt hinzu: „Da die Immobiliendienstleister in vielen Fällen aus ehemaligen Immobilienverwaltungsunternehmen hervorgegangen sind, ist ein grundsätzliches Verständnis für die Komplexität von Einkaufszentren und deren besonderen Abrechnungsstrukturen vorhanden.“ Über ein Drittel der eingehenden Anfragen zur Nebenkostenüberprüfung erhält ECE demnach mittlerweile von solchen Beratern.

    Der Centermanager Apleona beobachtet das Gleiche: „Es gibt auch in den von uns betreuten Centern mit steigender Tendenz Filialisten, welche sich bezüglich der Nebenkostenprüfung externer Berater bedienen. Wir beobachten diesen Trend seit etwa zwei Jahren“, erklärt Pressesprecherin Anne Tischer. Selber bietet Apleona diese Dienstleistung nicht an…

    …Rechtlich stellt die Einsichtnahme durch einen Berater im Regelfall kein Problem dar. „Der BGH hat die Prüfung der Nebenkosten durch einen Beauftragten des Mieters definitiv bejaht“, erklärt Paulet. Grundsätzlich darf der Mieter bzw. sein Beauftragter dabei alle Daten einsehen, die er benötigt, um die Nebenkostenabrechnung nachvollziehen zu können. „Es gilt aber der Grundsatz der Datensparsamkeit, der Vermieter muss also aufpassen, welche Daten er weitergibt“, schränkt die Anwältin ein. Schließlich sind aus bestimmten Daten Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Lage der anderen Mieter oder auf den Vermieter selbst möglich. Das ist zu vermeiden.“

    … Ist der Mieter nach der erfolgten Überprüfung der Meinung, er habe zu viel bezahlt, sollte er der Abrechnung widersprechen. Auch dabei sollte ihm aus der Einschaltung des Beraters kein Nachteil erwachsen. „Bei Einsprüchen gegen Nebenkostenabrechnungen macht die ECE bei der Bearbeitung keinen Unterschied, ob der Mieter direkt oder über einen Dienstleister widersprochen hat“, sagt Stamerjohanns. Auch den Vermietern ist daran gelegen, dass die Ladenbetreiber sich langfristig wohlfühlen. „Ich habe aber noch keinen Fall erlebt, in dem sich Mieter und Vermieter letztlich nicht geeinigt hätten“, sagt Anwältin Paulet.

    Quelle: Immobilien Zeitung  Ullrich Schüppler

  • Nebenkostenabrechnung 2016

    Nur jeder zweite Mieter überprüft seine Nebenkostenabrechnung

    Heidelberg, 14.Januar 2017

    Nur die Hälfte aller Mieter prüft die jährliche Nebenkostenabrechnung ihres Vermieters – und das obwohl es hier in aller Regel um mehrere Tausend Euro geht.

    Heizung und Wasser, aber auch Dienstleistungen wie Hausmeisterkosten, werden immer teurer, und reißen somit oft ein unerwartetes Loch in die Haushaltskasse. Hinzu kommt, dass ca. 50% aller Abrechnungen nicht korrekt sind. Es verwundert daher, dass offenbar nur knapp die Hälfte der Deutschen die Abrechnung auf Richtigkeit überprüft.

    Die Kontrolle der Nebenkostenabrechnung ist für die Hälfte der Mieter unwichtig
    Laut der Umfrage des Portals immowelt.de sieht nur jeder Zweite ein Überprüfen der Abrechnung als notwendig an. Die sonst so als penibel geltenden Deutschen nehmen die jährliche Abrechnung eher gelassen, so vertrauen immerhin 13 Prozent auf die Richtigkeit der Summe, weil die Abrechnung bisher immer gestimmt hat oder weil sich noch keine hohe Nachforderung ergeben hat. 17 Prozent überfliegen lediglich einzelne Posten und weiteren 16 Prozent reicht ein Blick auf die Summe.

    Warum dies so ist, hat immobilienscout24.de in einer Studie herausgefunden. So ist einer der Gründe das Zahlendickicht einer Nebenkostenabrechnung. Nur jeder Vierte versteht seine Abrechnung überhaupt oder hat keine Lust, sich damit zu beschäftigen. Lediglich 75 Prozent der Deutschen hat überhaupt schon einmal ihre Nebenkostenabrechnung genauer unter die Lupe genommen. Dabei hat immerhin jeder zweite Fehler entdeckt.
    Interessanterweise vertrauen eher Haushalte mit höherem Einkommen nicht auf einen korrekten Vermieter. Unter den Bürgern mit einem Haushaltseinkommen über 4000 Euro rechnen immerhin rund 60% die Abrechnung genauer nach.

    Eine genaue Prüfung kann sich lohnen
    Dass sich ein intensiver Blick auf die Nebenkostenabrechnung auszahlen kann, belegen nicht nur die Studien: Jeder Zwölfte entdeckte in der Betriebskostenabrechung, dass nicht umlagefähige Kosten mit abgerechnet wurden, elf Prozent bemerkten eine auf falschen Quadratmeterzahlen basierende Rechnung. Ebenfalls elf Prozent deckten auf, dass leerstehende Wohnungen auf die Mieterschaft abgewälzt wurden. Lässt man die Abrechnung von einem Fachfirma überprüfen, steigt der Anteil der fehlerhaften Abrechnungen auf bis zu 80% – d.h. nur jede 5.Abrechnung ist wirklich korrekt.

  • OSCAR 2016

    Büro-Nebenkosten mit neuem Höchstwert – OSCAR 2016

    FRANKFURT, 27. September 2016 – Die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschlands Büros sind sowohl für klimatisierte als auch für nicht klimatisierte Gebäude im Vergleich zum Vorjahr erneut angestiegen – um 3 bzw. 5 Cent. Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt der jüngste OSCAR* von JLL.

    Mit 3,99 Euro /m²/Monat (klimatisierte Gebäude) und 3,39 Euro/m²/Monat (unklimatisierte Gebäude) wurden die höchsten jemals registrierten Durchschnittswerte erreicht. Klimatisierte Gebäude legten um rund 1 % (Vorjahr 2%) bzw. +6 % im Fünfjahresvergleich (Vorjahr 7%) zu. Bei unklimatisierten Gebäuden wurde mit rund 2 % gegenüber dem Vorjahr etwa die gleiche Steigerung wie 2015 registriert. Leicht erhöht gegenüber dem Vorjahr zeigte sich der Fünfjahresvergleich mit rund 4 %.

    Vor allem die Kosten für Wartung und öffentliche Abgaben schlagen im OSCAR nach wie vor mit Höchstwerten zu Buch. Leicht rückläufig zeigten sich die Heizkosten, sowohl im Vergleich zum Vorjahr als auch zum Fünfjahresschnitt. „Die Heizkosten werden von zwei gegenläufigen Entwicklungen geprägt“, so Dr. Alexander Prokot, bei JLL Head of Management Services Germany. „Einerseits optimieren Maßnahmen unter Nachhaltigkeitsaspekten wie fortlaufende energetische Sanierungen im Bestand und anhaltende Neubautätigkeit mit einem hohen energetischen Grundstandard die Heizkosten. Andererseits bedingen die steigenden Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise, zum Beispiel durch EEG-Umlagen, wiederum deren langfristigen Anstieg. Heizen wird sich in den kommenden Jahren verteuern.“

    11 % bis 12 % der gesamten Nebenkosten gehen auf Stromkosten zurück. Sie sind in den letzten fünf Jahren sowohl bei klimatisierten als auch bei unklimatisierten Gebäuden insgesamt um je 20 % gestiegen. „Zurückzuführen ist dies auf die Inbetriebnahme neuer Anlagen für Erneuerbare Energien und den damit verbundenen Anstieg der EEG-Umlage. Die gesunkenen Nettostrompreise werden demnach von Zuschlägen für Steuern und Umlagen kompensiert. Ein Anhalten dieses Trends ist auch in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich“, so Ulrike Janssen, bei JLL Head of Property Management Germany.

    Nebenkosten auch bei Gebäuden hoher Qualität erneut gestiegen

    Kostenunterschiede sind bezogen auf die unterschiedliche Gebäudequalität und –größe zu verzeichnen. Hier liegen die Gründe unter anderem in der abweichenden technischen Ausstattung und den höheren Servicelevels im Dienstleistungsbereich. Bei Gebäuden hoher Qualität überschritten die Nebenkosten zum vierten Mal in Folge die 4 Euro-Marke (4,20 Euro/m²/Monat nach 4,17 Euro im Vorjahr). Auch mit zunehmender Größe der Gebäude steigen die Gesamtnebenkosten. Vor allem bei den Positionen Wartung und Strom sind aufgrund der Klimatisierung der Hochhäuser deutliche Unterschiede zu beobachten.

    Frankfurt nach wie vor mit den höchsten Nebenkosten – Unter Big 5 nur in München kein Rückgang

    Wie im Vorjahr fallen die höchsten Nebenkosten – gemittelt über klimatisierte und unklimatisierte Gebäude hinweg – mit 3,91 Euro/m²/Monat (OSCAR 2015: 3,92 Euro/m²/Monat) in Frankfurt an, München bleibt bei 3,89 Euro/m²/Monat und damit knapp dahinter. Um jeweils einen Cent nachgelassen haben die Kosten auch in Berlin (3,77 Euro / m² / Monat) und in Hamburg (3,71 Euro/m²/Monat). Die niedrigsten Nebenkosten innerhalb der Big 5 werden in Düsseldorf gezahlt (3,64 Euro/m²/Monat nach 3,70 Euro im Vorjahr). „Die größten Einzelpositionen bei den Nebenkosten sind auch in den Big 5 die Kosten für Wartung, öffentliche Abgaben und Heizung. Ihre Anteile an den Gesamtnebenkosten bewegen sich je zwischen 12 % und knapp 17 %“, so Ulrike Janssen.

    Auch bei den Gesamt-Bürokosten** bleibt die Mainmetropole nach wie vor vorn, auch wenn sie aufgrund der niedrigeren Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen sind (22,67 Euro / m² / Monat gegenüber 23,50 Euro / m² / Monat im OSCAR 2015). Den Abstand verkürzt haben die anderen vier Städte. In München sind die Gesamtkosten aufgrund der höheren gewichteten Durchschnittsmiete auf über 20 Euro gestiegen.

    * Die erhobenen Daten im „Office Service Charge Analysis Report“ (OSCAR) 2016 beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2015. Die Untersuchung wird seit 1996 durchgeführt.

    ** Die Nebenkosten wurden im OSCAR über klimatisierte und unklimatisierte Gebäude gemittelt, der Mietanteil wird durch die
    gewichtete Durchschnittsmiete der jeweiligen Stadt Ende Dezember 2015 wiedergegeben.

  • Hausgeldspiegel 2015

    Der neue Hausgeldspiegel 2015 ist da!

    Heidelberg, 03.06.2016

    Die Firma imcona aus Heidelberg hat  – wie bereits seit 2012 – den neuen Hausgeldspiegel  für Eigentumswohnungen veröffentlicht. Die durchschnittlichen Hausgeldkosten für Wohnungen im Abrechnungsjahr 2015 betrugen 3,49 € pro qm und Monat. Die ausgewerteten Daten für den Hausgeldspiegel 2016 basieren auf Abrechnungsdaten aus dem Jahr 2015 – die Ermittlung der durchschnittlichen Verwalterkosten wurde sowohl aus den Abrechnungen 2015 als auch der Studie „Verwalterentgelt“ aus dem Jahr 2016 der ZIA, IVD und BVI entnommen.

    Die im Hausgeldspiegel 2015 ausgewiesenen Werte sollen lediglich als Orientierung dienen – gerade öffentliche Abgaben sind regional sehr unterschiedlich, ebenso differieren die Heizkosten sowohl von der regionalen Lage in Deutschland als auch vom jeweiligen Gebäudezustand her ganz erheblich.

    imcona empfiehlt bei hohen Abweichungen in der Hausgeldabrechnung gegenüber den Werten des Hausgeldspiegels eine Prüfung durch Sachverständige durchführen zu lassen.

  • miet-check.de

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